这里只有精品视频在线观看免费视频,黄视频网站在线看,人人看人人鲁,久草一区二区

北京市第一中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

(2017)京01民終5223號(hào)

上訴人(原審被告)：XX地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司，住所地北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)南里八號(hào)樓。

法定代表人：張東輝，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：胡霞，女，1962年6月16日出生，漢族，XX地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司商法部經(jīng)理，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：劉新兵，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京XX停車場管理服務(wù)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)紅軍營東路9號(hào)院2號(hào)樓北京紫葵賓館218號(hào)。

法定代表人：朱增敏，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：黃長勇，北京元都律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：賁琳，北京元都律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人XX地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司（以下簡稱中交地產(chǎn)公司,原名稱為中房集團(tuán)北京物業(yè)公司）因與被上訴人北京XX停車場管理服務(wù)有限公司（以下簡稱冠安公司）合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2015）海民（商）初字第17395號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年7月3日立案后，依法組成合議庭，于2017年8月3日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人中交地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人胡霞、劉新兵，被上訴人冠安公司的委托訴訟代理人黃長勇均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中交地產(chǎn)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回冠安公司的全部訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由冠安公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、冠安公司要求中交地產(chǎn)公司賠償損失，已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。1、訴訟時(shí)效從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起開始計(jì)算。冠安公司在起訴狀中陳述，在合同履行中，冠安公司兩次依約進(jìn)場，均被責(zé)令退場。2013年3月19日，中交地產(chǎn)公司約談冠安公司，要求冠安公司無條件終止合同，雙方洽談未果。中交地產(chǎn)公司拒絕向冠安公司提供合同約定的經(jīng)營場所，導(dǎo)致冠安公司至今無法入場經(jīng)營，給冠安公司造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。冠安公司在中交地產(chǎn)公司責(zé)令其退場或者拒絕提供經(jīng)營場地時(shí)應(yīng)該知道其權(quán)利被侵害了，退一步，冠安公司最晚于中交地產(chǎn)公司當(dāng)面要求其無條件終止合同之時(shí)，即2013年3月19日起，知道其權(quán)利被侵害。冠安公司知道權(quán)利被侵害后，有以下三項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)：一是要求確認(rèn)合同解除無效，二是要求中交地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，三是要求中交地產(chǎn)公司賠償損失。上述三項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)均適用2年訴訟時(shí)效規(guī)定，起算時(shí)間均從2013年3月19日開始計(jì)算。因冠安公司在2年內(nèi)未行使上述請(qǐng)求權(quán)，上述請(qǐng)求權(quán)均超過訴訟時(shí)效。2、中交地產(chǎn)公司單方解除合同的理由是合同無法履行，中交地產(chǎn)公司已經(jīng)明確通知了冠安公司解除合同，冠安公司認(rèn)可合同終止，只是對(duì)賠償損失數(shù)額有異議。故本案爭議焦點(diǎn)是冠安公司請(qǐng)求賠償損失的訴訟時(shí)效如何計(jì)算，一審法院未對(duì)此認(rèn)定。3、中交地產(chǎn)公司提交的錄音證據(jù)能夠證明，中交地產(chǎn)公司提出解除合同，冠安公司也知曉，并提出賠償要求，冠安公司起訴狀亦對(duì)此過程認(rèn)可，一審法院認(rèn)定中交地產(chǎn)公司沒有明確提出解除合同，屬于認(rèn)定錯(cuò)誤。二、合同無法履行是案外原因引起的，中交地產(chǎn)公司既沒有違約行為，也沒有任何過錯(cuò)。1、北京金地停車場建設(shè)管理有限公司（以下簡稱金地公司）與中交地產(chǎn)公司之間的合同早已到期，中交地產(chǎn)公司早已起訴金地公司要求其騰退停車場，中交地產(chǎn)公司勝訴后，申請(qǐng)執(zhí)行，但是仍不能清退金地公司。2、金地公司向中交地產(chǎn)公司支付承包金并不表示中交地產(chǎn)公司同意其占用停車場，中交地產(chǎn)公司并沒有與金地公司簽訂停車場承包協(xié)議。3、中交地產(chǎn)公司申請(qǐng)撤銷對(duì)金地公司的執(zhí)行，是因?yàn)閳?zhí)行案件長時(shí)間沒有進(jìn)展，中交地產(chǎn)公司對(duì)此沒有過錯(cuò)。4、中交地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)履行的所有義務(wù)都已經(jīng)履行完畢，包括提供文件配合冠安公司辦理《北京市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)表》，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行金地公司騰退停車場。5、冠安公司不能進(jìn)入停車場經(jīng)營管理，但從沒有向中交地產(chǎn)公司提出異議，冠安公司也沒有按照約定向中交地產(chǎn)公司支付承包金，這說明雙方默認(rèn)合同終止履行。三、退一步講，即使認(rèn)定中交地產(chǎn)公司違約，一審法院認(rèn)定賠償數(shù)額有誤。1、一審法院計(jì)算可得收益是以收入減去人力成本，再減去承包金，但是漏算了5.6％的營業(yè)稅（按照一審判決認(rèn)定的年收入818800元計(jì)算，每年?duì)I業(yè)稅為45852元），扣除營業(yè)稅，每年可得收益只有32948元。2、一審判決計(jì)算可得收益的期限是從2011年1月1日計(jì)算到2015年5月8日，但是，中交地產(chǎn)公司直到2013年3月份才申請(qǐng)撤銷執(zhí)行。即使要認(rèn)定中交地產(chǎn)公司違約，那也只能從中交地產(chǎn)公司撤銷執(zhí)行之日開始計(jì)算違約期限，此前的期限應(yīng)當(dāng)扣除。

冠安公司辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院予以維持。一、冠安公司在合同履行期內(nèi)，要求解除合同，并未超過訴訟時(shí)效，2013年3月19日冠安公司與中交地產(chǎn)公司僅是溝通磋商，并未形成結(jié)論。二、根據(jù)合同相對(duì)性，中交地產(chǎn)公司是合同的權(quán)利義務(wù)人，合同的履行情況和后果由中交地產(chǎn)公司承擔(dān)，因案外第三人的原因?qū)е潞贤�不能履行亦�?yīng)由中交地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任，中交地產(chǎn)公司可以向第三人追償。三、關(guān)于賠償數(shù)額，中交地產(chǎn)公司與冠安公司在合同中約定了賠償條款，一審法院的判決符合預(yù)期利益賠償標(biāo)準(zhǔn)。

冠安公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除冠安公司與中交地產(chǎn)公司于2010年12月28日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》；2.中交地產(chǎn)公司賠償冠安公司經(jīng)濟(jì)損失1538385元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年6月30日，中房集團(tuán)北京物業(yè)公司（以下簡稱中房公司）（甲方）與冠安公司（乙方）簽訂《停車場委托經(jīng)營管理合同》，經(jīng)雙方友好協(xié)議，甲方將翠微南里、東里、中里、北里小區(qū)停車場及小區(qū)公共秩序委托給乙方進(jìn)行經(jīng)營管理。雙方達(dá)成如下條款：甲方具有該停車場的合法產(chǎn)權(quán)或合法經(jīng)營管理權(quán)，并有權(quán)將該停車場委托給乙方經(jīng)營管理。該停車場位于北京市海淀區(qū)翠微南里、東里、中里北里小區(qū)，其中地面停車位（以政府相關(guān)部門審批備案數(shù)為準(zhǔn)）。本合同有效期限為三年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止。雙方確認(rèn)的委托方式為承包經(jīng)營。該合同尾部“甲方”處有“中房公司”字樣的印章，“乙方”處有“冠安公司合同專用章”字樣的印章。

2010年9月8日，該院作出（2010）海民初字第11071號(hào)民事判決書，經(jīng)審理查明：2005年6月29日，中房公司（甲方）與金地公司（乙方）簽訂停車場委托經(jīng)營管理公司，約定：甲方將翠微北里、中里、東里停車場委托給乙方進(jìn)行經(jīng)營管理，有效期自2005年6月30日起至2007年3月31日止，乙方每年上繳甲方管理費(fèi)7萬元，不足一年按每月5833元計(jì)算，在本合同到期前3個(gè)月，甲方或乙方如有意續(xù)約，應(yīng)以書面形式向?qū)Ψ桨l(fā)出通知，除非甲方收回該停車場自行經(jīng)營、管理、否則在同等條件下，甲方應(yīng)優(yōu)先與乙方續(xù)約。上述合同到期后，雙方于2008年1月3日又簽訂一份停車場委托經(jīng)營管理合同，約定：甲方將翠微南里、東里、中里、北里小區(qū)停車場委托給乙方進(jìn)行經(jīng)營管理，合同有效期自2007年4月1日起至2008年3月31日止，乙方支付甲方承包費(fèi)7萬元，不足一年按每月5833元計(jì)算，在本合同到期前3個(gè)月，甲方或乙方如有意續(xù)約，應(yīng)以書面形式向?qū)Ψ桨l(fā)出通知，除非甲方收回停車場自行經(jīng)營、管理，否則在同等條件下，甲方應(yīng)當(dāng)優(yōu)先與乙方續(xù)約。合同履行期滿后，金地公司于2008年12月23日向中房公司交納2008年4月至2009年3月的承包費(fèi)7萬元，金地公司繼續(xù)負(fù)責(zé)停車場的經(jīng)營管理。2009年10月15日，金地公司又向中房公司交納了2009年4月至2010年3月的承包費(fèi)7萬元。另查，翠微南里、東里、中里、北里小區(qū)停車場至今仍然由金地公司在進(jìn)行經(jīng)營管理，中房公司稱2010年3月31日后曾找過金地公司要求其騰退停車場，金地公司稱中房公司沒有要求其騰退停車場，只是提出承包費(fèi)漲價(jià)。金地公司同意在中房公司給其補(bǔ)償存車費(fèi)損失后依法騰退停車場。該院判決：金地公司于判決書生效之日起十日內(nèi)將北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)南里、東里、中里及北里停車場的經(jīng)營管理權(quán)交還中房公司，同時(shí)騰退其在該停車場管理區(qū)域內(nèi)的一切自有人員、物品；金地公司給付中房公司承包費(fèi)（從2010年4月1日起按每月5833元計(jì)算至實(shí)際交還騰退之日止），于判決書生效之日起十日內(nèi)付清；駁回金地公司的訴訟請(qǐng)求。金地公司不服該判決，上訴至北京市第一中級(jí)人民法院。2010年12月6日，北京市第一中級(jí)人民法院作出（2010）一中民終字第19291號(hào)民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司稱二審判決后，其即申請(qǐng)執(zhí)行，自2011年初開始執(zhí)行，2年的時(shí)間都沒有執(zhí)行成功，后其主動(dòng)申請(qǐng)撤銷執(zhí)行。

2010年12月28日，中房公司（甲方）與冠安公司（乙方）簽訂《停車場委托經(jīng)營管理合同》，經(jīng)雙方友好協(xié)議，甲方將翠微南里、東里、中里、北里小區(qū)停車場及小區(qū)公共秩序委托給乙方進(jìn)行經(jīng)營管理。雙方達(dá)成如下條款：甲方具有該停車場的合法產(chǎn)權(quán)或合法經(jīng)營管理權(quán)，并有權(quán)將該停車場委托給乙方經(jīng)營管理。該停車場位于北京市海淀區(qū)翠微南里、東里、中里北里小區(qū)，其中地面停車位（以政府相關(guān)部門審批備案數(shù)為準(zhǔn)）。本合同有效期限為五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日止。雙方確認(rèn)的委托方式為承包經(jīng)營。乙方支付甲方承包費(fèi)：每年8萬元，每半年各付4萬元。甲方在本合同執(zhí)行期間，不應(yīng)單方面與第三方簽定與本停車場經(jīng)營、管理相關(guān)的任何合同或協(xié)議。甲方應(yīng)提供停車場具備收費(fèi)停車場運(yùn)營的基本條件，以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)：停車設(shè)施、設(shè)備、交通標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊備、完好；消防設(shè)施齊備、完好，符合消防安全之規(guī)定。乙方有按合同約定對(duì)該停車場進(jìn)行經(jīng)營管理的權(quán)利。乙方有權(quán)按照北京市物價(jià)局京價(jià)（收）字[2002]194號(hào)《關(guān)于調(diào)整我市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定收費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方要求并經(jīng)雙方約定的時(shí)限向該停車場派駐管理人員。乙方負(fù)責(zé)兼管本小區(qū)內(nèi)，樓外、門崗、道口、停車場的治安，嚴(yán)格執(zhí)行《國務(wù)院第421號(hào)》令《企事業(yè)單位內(nèi)部治安保衛(wèi)條例》及甲方《小區(qū)治安管理規(guī)定》中有關(guān)保安服務(wù)工作的有關(guān)規(guī)定。實(shí)行24小時(shí)全天候巡邏值班制度，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況設(shè)置定崗、流動(dòng)崗，嚴(yán)格出入查證，隨時(shí)監(jiān)控治安狀況，發(fā)現(xiàn)治安隱患及時(shí)制止和排除，必要時(shí)迅速報(bào)警�？醋o(hù)小區(qū)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備。甲方免費(fèi)提供乙方人員的住宿。本合同一經(jīng)簽定，雙方應(yīng)忠實(shí)履行合同條款。遇重大問題，雙方應(yīng)以維護(hù)共同利益為準(zhǔn)則，及時(shí)協(xié)商解決。除遇有單方違約和不可抗力外，不得隨意解除或終止合同。若任何一方不具有必須之原因而單方面終止合同，應(yīng)對(duì)因此而給另一方造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償，其賠償額度視損失程度而定。本合同所指“不可抗力”系不能預(yù)見、不能克服的客觀事件，包括自然災(zāi)害、政府征地、占用、改造等或國家及北京市政策變化因素導(dǎo)致本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任。但政府征用、拆遷本停車場而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性補(bǔ)償，甲方應(yīng)就因本停車場經(jīng)營管理之需要由乙方出資購置的設(shè)施設(shè)備成本價(jià)款及本合同履行未完結(jié)期間的可得利益損失做出賠償，以彌補(bǔ)乙方經(jīng)營損失。自本合同簽訂生效之日起，原2008年7月1日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》同時(shí)廢止。該合同尾部“甲方”處有“中房公司”字樣的印章，“乙方”處有“冠安公司合同專用章”字樣的印章。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司與冠安公司均稱上述2008年7月1日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》即為雙方于2008年6月30日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》。中交地產(chǎn)公司稱上述合同不能履行不是由其造成的，而是由于金地公司的原因造成的，金地公司不撤場，并且阻止冠安公司進(jìn)入；在上述合同期限內(nèi)，金地公司收取上述合同約定的停車場的停車費(fèi)用，但其與金地公司沒有簽訂合同；在上述合同簽訂前至今，金地公司一直負(fù)責(zé)經(jīng)營上述合同約定的停車場；自2011年至今，金地公司每年向其交納承包費(fèi)8萬元；在上述合同期限內(nèi)，冠安公司沒有進(jìn)駐上述合同約定的停車場，在2011年，冠安公司試圖進(jìn)駐，但是沒有成功。冠安公司稱其解除上述合同的理由為中交地產(chǎn)公司沒有向其交付上述合同約定的停車場，導(dǎo)致其無法進(jìn)場經(jīng)營，構(gòu)成違約，同時(shí)中交地產(chǎn)公司撤銷了對(duì)金地公司的強(qiáng)制執(zhí)行，并允許金地公司經(jīng)營，使得上述合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

2012年4月22日，中房公司向永定路稅務(wù)所出具一份《證明函》，其部分內(nèi)容載明：“我公司雖然與冠安公司簽訂了翠微居住區(qū)《停車場委托經(jīng)營管理合同》，但因前家停車場公司強(qiáng)占經(jīng)營不撤離，冠安公司曾兩次進(jìn)駐該停車場，終因其阻撓而無法正常經(jīng)營”。

2014年7月14日，中房公司變更名稱為中交地產(chǎn)公司。一審訴訟中，冠安公司提交了兩張《北京市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)表》、兩張《北京市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)表（附表）》，上述四張表均加蓋有“海淀區(qū)發(fā)改委價(jià)格管理專用章”字樣印章，核準(zhǔn)日期均為2010年1月5日。其中，上述兩張核準(zhǔn)表分別載明：停車場地址為北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)中、東、北里，車位數(shù)（地面）205個(gè)；北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)南里，車位數(shù)（地面）120個(gè)。核準(zhǔn)意見的部分內(nèi)容均載明：地面晝夜臨時(shí)停車：小型車每兩小時(shí)1元；按年租車位：小型車每年1600元。上述兩張核準(zhǔn)表（附表）分別載明：停車場地址為北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)中、東、北里，車位數(shù)（地面）205個(gè)；北京市海淀區(qū)翠微小區(qū)南里，車位數(shù)（地面）120個(gè)。對(duì)此，冠安公司稱上述四張表均系其申請(qǐng)后由海淀區(qū)發(fā)改委出具的；辦理時(shí)其出具的是冠安公司與中交地產(chǎn)公司于2008年6月30日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》；海淀區(qū)發(fā)改委批準(zhǔn)后，其即有權(quán)收取停車費(fèi)，且沒有期限的限制，上述四張表不需要每年備案。中交地產(chǎn)公司稱據(jù)其了解，冠安公司每年都應(yīng)到海淀區(qū)發(fā)改委進(jìn)行備案，上述四張表沒有注明期限。

一審訴訟中，冠安公司提交了三張《冠安公司內(nèi)部招聘人員登記表》，用以證明為了履行合同，冠安公司進(jìn)行了招聘，花費(fèi)招聘費(fèi)用11000元。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司稱不認(rèn)可該登記表的真實(shí)性，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不認(rèn)可證明目的。

一審訴訟中，冠安公司提交了四張收據(jù)，用以證明為了履行合同，其購買了相應(yīng)的設(shè)備、設(shè)施、床鋪、被褥、服裝等，共花費(fèi)26760元。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司稱不認(rèn)可該收據(jù)的真實(shí)性、與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不認(rèn)可證明目的。

一審訴訟中，冠安公司提交了三段錄音及錄音書面整理材料。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司稱其認(rèn)可錄音的真實(shí)性，錄音中對(duì)話的時(shí)間為2013年3月19日，但該錄音不完整，錄音分為三段并非連續(xù)，錄音內(nèi)容與錄音書面整理材料不一致。針對(duì)該錄音內(nèi)容，中交地產(chǎn)公司提交了一份錄音書面整理材料，對(duì)此，冠安公司認(rèn)可該材料的真實(shí)性，系其提交錄音的整理內(nèi)容。同時(shí)，中交地產(chǎn)公司稱依據(jù)該錄音內(nèi)容，可以確認(rèn)其已經(jīng)通知冠安公司解除雙方之間2010年12月28日的《停車場委托經(jīng)營管理合同》，上述錄音中雙方進(jìn)行談話的主旨為解除合同；其要求解除合同的理由是上述合同無法繼續(xù)履行，因?yàn)樯霞彝＼噲龉芾砉�司即金地公司沒有撤場，而且上述合同系委托合同，其作為委托人有權(quán)解除委托合同，自其通知冠安公司之日即2013年3月19日，上述合同解除。

一審訴訟中，冠安公司稱其賠償經(jīng)濟(jì)損失1538385元，包括招聘費(fèi)用11000元、設(shè)施設(shè)備費(fèi)用1萬元、床鋪費(fèi)用3360元、被褥費(fèi)用4400元、服裝費(fèi)用9000元、2011年至2015年，每年的利潤損失300125元。其中，招聘費(fèi)用按照22個(gè)人，每人500元計(jì)算。利潤損失是收益減去費(fèi)用，收益包括固定收益和臨停車輛的收益；固定收益為325個(gè)停車位乘以審批價(jià)格1600元等于52萬元；臨停車輛收益為475個(gè)停車位乘以每天3元乘以365天等于520125元；固定收益和臨停車輛的收益合計(jì)每年1040125元，在此基礎(chǔ)上，扣除每年人力成本66萬元、承包費(fèi)8萬元的費(fèi)用，每年利潤為300125元。固定收益的車位325個(gè)、收費(fèi)價(jià)格每年1600元的依據(jù)為其提交的兩張《北京市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)表》、兩張《北京市機(jī)動(dòng)車停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)表（附表）》；臨停車輛的車位數(shù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系其估算的，即每日停車數(shù)量不少于1000輛，按保守估計(jì)也在800輛，減去固定車位325個(gè)，其自行估算臨停車位為475個(gè)。其聘用人員22人，每人每月工資2500元乘以12個(gè)月，人力成本為66萬元。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司稱冠安公司招聘人員的證據(jù)不真實(shí)，對(duì)此不予認(rèn)可；不認(rèn)可冠安公司所述的設(shè)備設(shè)施、床鋪、被褥、服裝的費(fèi)用，不認(rèn)可冠安公司實(shí)際購買了這些物品，且床鋪、被褥、服裝的數(shù)量與招聘人員的數(shù)量不配套，即使冠安公司購買了這些物品，也不是其損失，因?yàn)槠淇梢岳^續(xù)使用這些物品；不認(rèn)可冠安公司所述的可得利益損失，認(rèn)可雙方2010年的合同涉及的停車場審批備案車位數(shù)為325個(gè)，按年租小型車每年1600元，其中，這325個(gè)車位中有125個(gè)車位是收不到停車費(fèi)的，屬于翠微南里小區(qū)；冠安公司估算800個(gè)車位沒有依據(jù)，所以475個(gè)臨時(shí)車位的收益是不存在的；臨時(shí)停車收取費(fèi)用，2小時(shí)1元；冠安公司所述的人力成本66萬元是不夠的，1個(gè)人工費(fèi)用一年最少4萬元，按照其主張的人員數(shù)量，人工費(fèi)用一年最少88萬元；冠安公司所述一年利潤300125元不能成立，雙方訴爭停車場一年的利潤最多不超過8萬元。

另查，2015年4月16日，冠安公司提起本案訴訟。2015年5月8日，中交地產(chǎn)公司收到本案起訴狀副本。

一審法院認(rèn)為，冠安公司與中交地產(chǎn)公司簽訂的兩份《停車場委托經(jīng)營管理合同》，反映了雙方真實(shí)意思表示，未違反國家法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。結(jié)合本案雙方當(dāng)事人的訴辯意見，本案爭議焦點(diǎn)為：一、冠安公司提起本案訴訟是否超過訴訟時(shí)效；二、中交地產(chǎn)公司是否存在違約行為、是否應(yīng)當(dāng)向冠安公司賠償損失。

對(duì)于第一個(gè)爭議焦點(diǎn)，中交地產(chǎn)公司主張其于2013年3月19日通知冠安公司解除2010年12月28日的《停車場委托經(jīng)營管理合同》，冠安公司自2013年3月19日知道權(quán)利被侵害，本案訴訟時(shí)效應(yīng)自2013年3月19日開始計(jì)算，冠安公司于2015年4月16日提起本案訴訟，已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。中交地產(chǎn)公司的上述主張基于其上述解除合同的行為已經(jīng)發(fā)生效力，合同已經(jīng)于2013年3月19日解除。中交地產(chǎn)公司主張解除合同的理由為上述合同系委托合同，中交地產(chǎn)公司作為委托人有權(quán)解除委托合同，且上述合同因金地公司沒有撤場導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。對(duì)此，該院作如下評(píng)述：首先，上述合同約定中交地產(chǎn)公司將翠微南里、東里、中里、北里小區(qū)停車場及小區(qū)公共秩序交由冠安公司進(jìn)行承包經(jīng)營，冠安公司支付每年8萬元承包費(fèi)。在委托合同中，受托人處理委托人的事務(wù)，或委托人支付委托費(fèi)用或受托人無償處理事務(wù)，并不會(huì)由受托人向委托人支付費(fèi)用，因而上述合同并不符合委托合同的特點(diǎn)。中交地產(chǎn)公司將上述合同定性為委托合同進(jìn)而依據(jù)委托人有權(quán)解除委托合同的主張，缺乏依據(jù)，該院對(duì)此不予采信。其次，我國《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。依據(jù)上述規(guī)定，當(dāng)事人行使合同解除權(quán)通知對(duì)方當(dāng)事人的前提為必須具備法定解除合同的條件，而中交地產(chǎn)公司主張金地公司沒有撤場導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的理由并非法定解除合同的理由，中交地產(chǎn)公司據(jù)此要求解除合同缺乏依據(jù)，其該項(xiàng)主張，該院不予采信。最后，依據(jù)冠安公司提交的錄音內(nèi)容，可以確認(rèn)中交地產(chǎn)公司并沒有就其終止合同提出解除合同的理由，且冠安公司不同意其無條件終止合同，而雙方一直就合同履行的現(xiàn)有問題以及涉案停車場的現(xiàn)狀進(jìn)行溝通，其中談到終止合同的問題，但中交地產(chǎn)公司并非明確提出解除合同。從該錄音中，無法確認(rèn)中交地產(chǎn)公司態(tài)度堅(jiān)決明確的向冠安公司提出解除合同。雙方之間的談話內(nèi)容，并不能達(dá)到中交地產(chǎn)公司主張解除合同的通知效果。綜上，中交地產(chǎn)公司關(guān)于上述合同已經(jīng)于2013年3月19日解除的主張，缺乏依據(jù)，該院對(duì)此不予采信。冠安公司提起本案訴訟時(shí)，上述合同仍在有效期限內(nèi)，并未解除。中交地產(chǎn)公司關(guān)于訴訟時(shí)效的主張，缺乏依據(jù)，該院對(duì)此不予采信。

對(duì)于第二個(gè)爭議焦點(diǎn)，冠安公司主張中交地產(chǎn)公司存在違約行為，沒有將上述合同約定的停車場向其交付，導(dǎo)致其無法進(jìn)場經(jīng)營。該院對(duì)此做如下評(píng)述：一方面，依據(jù)2010年12月28日的《停車場委托經(jīng)營管理合同》，中交地產(chǎn)公司負(fù)有將合同約定的停車場交付給冠安公司經(jīng)營管理的義務(wù)，并確保冠安公司能夠進(jìn)入停車場開展經(jīng)營管理工作。依據(jù)（2010）一中民終字第19291號(hào)民事判決書的內(nèi)容以及中交地產(chǎn)公司的相關(guān)陳述，可以確認(rèn)在雙方簽訂2010年12月28日的《停車場委托經(jīng)營管理合同》后，金地公司仍在管理經(jīng)營合同約定的停車場至今，且就此金地公司向中交地產(chǎn)公司支付承包費(fèi)。同時(shí)，就上述判決案件，中交地產(chǎn)公司申請(qǐng)撤銷對(duì)金地公司的執(zhí)行。中交地產(chǎn)公司的上述行為，使得冠安公司在上述合同簽訂后無法進(jìn)入停車場進(jìn)行經(jīng)營管理，應(yīng)屬根本違約行為，使得合同目的無法實(shí)現(xiàn)，冠安公司有權(quán)據(jù)此要求解除上述合同。冠安公司要求解除上述合同，實(shí)為要求確認(rèn)其解除合同的效力。據(jù)此，該院確認(rèn)冠安公司解除上述合同的行為有效，合同解除時(shí)間應(yīng)為中交地產(chǎn)公司收到本案起訴狀副本的時(shí)間即2015年5月8日。另一方面，因中交地產(chǎn)公司存在上述違約行為，故冠安公司有權(quán)要求其承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。對(duì)于賠償損失的范圍，冠安公司既主張了直接損失，也主張了間接損失即可得利益損失。對(duì)于直接損失，冠安公司主張了招聘費(fèi)用以及設(shè)備設(shè)施、床鋪被褥、服裝費(fèi)用的支出，共計(jì)37760元。對(duì)此，中交地產(chǎn)公司不認(rèn)可上述費(fèi)用的支出。因冠安公司對(duì)于招聘費(fèi)用的支出僅提交了一張其自行制作的登記表，上面僅列明了費(fèi)用金額，冠安公司并沒有就該費(fèi)用支出的具體內(nèi)容進(jìn)行說明、舉證，故對(duì)其該部分損失主張，該院不予支持。對(duì)于冠安公司主張的設(shè)備設(shè)施、床鋪、服裝費(fèi)用的支出，結(jié)合冠安公司就此提交收據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性以及公平原則，該院酌定其該部分損失金額為5000元。對(duì)于間接損失，冠安公司主張承包經(jīng)營合同約定的停車場產(chǎn)生的每年利潤為300125元，2011年至2015年共計(jì)1500625元。對(duì)于冠安公司主張每年利潤的計(jì)算方式即收益減去費(fèi)用，以及收益分為固定車位收益和臨時(shí)停車收益，費(fèi)用分為人力成本和承包費(fèi)，該院予以認(rèn)可。雙方對(duì)于固定收益、臨時(shí)停車收益以及人力成本的金額存在爭議。雙方對(duì)于固定車位的數(shù)量以及小型車收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有異議，即合同約定停車場的備案車位數(shù)為325個(gè)，小型車每年1600元。中交地產(chǎn)公司主張325個(gè)車位中有125個(gè)車位是收不到停車費(fèi)的，冠安公司則主張全部車位每年均能收取到停車費(fèi)，結(jié)合雙方的意見，該院認(rèn)為冠安公司沒有考慮到在實(shí)際管理經(jīng)營停車場過程中可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，過于樂觀地估計(jì)自己的經(jīng)營收益，該院結(jié)合市場經(jīng)營存在風(fēng)險(xiǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，酌定每年可以收取到停車費(fèi)的車位為293個(gè)，每年固定車位收費(fèi)金額為468800元。雖然冠安公司主張的臨時(shí)停車位數(shù)量以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系其估算的，但因合同約定的停車場臨時(shí)停車收取費(fèi)用，該院對(duì)此酌定每年臨時(shí)停車收費(fèi)金額為35萬元。對(duì)于人力成本，因冠安公司具體負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，故對(duì)于其主張的人力成本金額66萬元，該院予以確認(rèn)。據(jù)此，冠安公司經(jīng)營合同約定的停車場每年可得利益為78800元。冠安公司主張可得利益損失的期間應(yīng)自2011年1月1日至上述合同解除之日即2015年5月8日，金額為342848元。綜上，中交地產(chǎn)公司應(yīng)向冠安公司賠償損失347848元，冠安公司訴訟請(qǐng)求中超出該部分的金額，該院不予支持。

綜上所述，該院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：1.確認(rèn)冠安公司解除合同的行為有效，冠安公司與中交地產(chǎn)公司于2010年12月28日簽訂的《停車場委托經(jīng)營管理合同》已于2015年5月8日解除；2.中交地產(chǎn)公司賠償冠安公司損失347848元，于判決生效后10日內(nèi)付清；3.駁回冠安公司的其他訴訟請(qǐng)求。

二審期間雙方均未提交新證據(jù)。

二審審理中，中交地產(chǎn)公司明確其于2013年3月19日通知冠安公司解除《停車場委托經(jīng)營管理合同》，且冠安公司認(rèn)可的證據(jù)：一是雙方負(fù)責(zé)人的交談錄音，錄音中冠安公司陳述：“你這邊想約我談?wù)劷K止合同……中交集團(tuán)是大集團(tuán)，讓我無償退出，我這邊還有中層領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營者，他們都有投資……現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)你給我補(bǔ)償唄，讓我無償退出我也沒什么意思，你給我補(bǔ)償費(fèi)”；二是冠安公司起訴狀中表示“中交地產(chǎn)公司約談冠安公司要求冠安公司無條件終止合同，洽談未果�！敝薪坏禺a(chǎn)公司表示其行使的是約定解除權(quán)，依據(jù)是《停車場委托經(jīng)營管理合同》約定：本合同一經(jīng)簽定，雙方應(yīng)忠實(shí)履行合同條款。遇重大問題，雙方應(yīng)以維護(hù)共同利益為準(zhǔn)則，及時(shí)協(xié)商解決。除遇有單方違約和不可抗力外，不得隨意解除或終止合同。若任何一方不具有必須之原因而單方面終止合同，應(yīng)對(duì)因此而給另一方造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償，其賠償額度視損失程度而定。本合同所指“不可抗力”系不能預(yù)見、不能克服的客觀事件，包括自然災(zāi)害、政府征地、占用、改造等或國家及北京市政策變化因素導(dǎo)致本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不承擔(dān)賠償責(zé)任。但政府征用、拆遷本停車場而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)性補(bǔ)償，甲方應(yīng)就因本停車場經(jīng)營管理之需要由乙方出資購置的設(shè)施設(shè)備成本價(jià)款及本合同履行未完結(jié)期間的可得利益損失做出賠償，以彌補(bǔ)乙方經(jīng)營損失。

本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《停車場委托經(jīng)營管理合同》系冠安公司與中交地產(chǎn)公司真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。針對(duì)中交地產(chǎn)公司的上訴意見，本案二審審理焦點(diǎn)為：一、冠安公司的起訴是否超過訴訟時(shí)效；二、中交地產(chǎn)公司是否存在違約；三、如果中交地產(chǎn)公司存在違約，應(yīng)賠償冠安公司的損失數(shù)額是多少。

針對(duì)焦點(diǎn)一，中交地產(chǎn)公司上訴主張其于2013年3月19日通知冠安公司解除合同，冠安公司從2013年3月19日知道權(quán)利被侵害，冠安公司于2015年4月16日提起本案訴訟，喪失勝訴權(quán)。結(jié)合中交地產(chǎn)公司該主張所依據(jù)的證據(jù)，本院論述如下：首先，錄音證據(jù)是冠安公司與中交地產(chǎn)公司就冠安公司未能進(jìn)場后，雙方商量后續(xù)解決事宜，雙方在錄音中并未達(dá)成合同解除的一致意見，冠安公司的起訴狀亦未對(duì)此認(rèn)可；其次，退一步講，即使中交地產(chǎn)公司通知冠安公司合同解除，在冠安公司未違約，亦未出現(xiàn)不可抗力的情況下，中交地產(chǎn)公司行使約定解除權(quán)，并不符合合同規(guī)定，亦不產(chǎn)生合同解除的法律后果；再次，《停車場委托經(jīng)營管理合同》的合同履行期限為2011年1月1日至2015年12月31日止，冠安公司于2015年4月16日即合同履行期內(nèi)提起本案訴訟，要求解除合同，中交地產(chǎn)公司賠償損失，符合法律規(guī)定，故本院對(duì)中交地產(chǎn)公司的該項(xiàng)上訴意見，不予采信。

針對(duì)焦點(diǎn)二，中交地產(chǎn)公司主張合同無法繼續(xù)履行的原因系案外因素，中交地產(chǎn)公司沒有過錯(cuò)，不存在違約。本院認(rèn)為，依據(jù)《停車場委托經(jīng)營管理合同》的約定，中交地產(chǎn)公司負(fù)有將合同約定的停車場交付的義務(wù)，并確保冠安公司能夠進(jìn)入停車場開展經(jīng)營管理工作，現(xiàn)中交地產(chǎn)公司未按約定交付，冠安公司未能進(jìn)場，故存在違約行為。

針對(duì)焦點(diǎn)三，中交地產(chǎn)公司上訴主張一審法院賠償數(shù)額計(jì)算錯(cuò)誤，一審法院漏算營業(yè)稅，且應(yīng)當(dāng)從2013年3月開始計(jì)算違約期限。本院認(rèn)為，冠安公司依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營業(yè)稅，冠安公司是否繳納及繳納數(shù)額與中交地產(chǎn)公司無關(guān)，《停車場委托經(jīng)營管理合同》確定合同有效期限為2011年1月1日至2015年12月31日止，該合同至始未實(shí)際履行，故一審法院從2011年1月1日起計(jì)算違約期限于法有據(jù)。一審法院根據(jù)冠安公司主張的利潤計(jì)算方式，綜合考慮本案證據(jù)及雙方陳述，最終認(rèn)定中交地產(chǎn)公司賠償冠安公司損失347848元，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，中交地產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)9323元，由XX地產(chǎn)北京物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　　楊清惠

審判員　　劉海云

審判員　　王　晴

二〇一七年八月十四日

法官助理苑珊

書記員陳劍書

書記員王昕李妍